Justiça anula leilão e determina revisão de financiamento em GO

Uma decisão proferida pela 23ª Vara Cível de Goiânia representa um marco divisor de águas e um importante precedente para consumidores envolvidos em financiamentos imobiliários com garantia de alienação fiduciária. Em ação conduzida pelo escritório especializado Naide Wolut Advogados — sob a liderança dos sócios Bruno Naide e Felipe Wolut —, o Poder Judiciário julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade da consolidação da propriedade, cancelar a averbação efetuada na matrícula do imóvel e invalidar todos os atos subsequentes, incluindo os leilões extrajudiciais.

O caso ganha repercussão no meio jurídico e financeiro porque a sentença foi além da anulação do leilão em si. No mesmo processo, o magistrado acolheu os pedidos de revisão contratual, reconhecendo a presença de encargos financeiros abusivos e determinando a limitação da taxa de juros remuneratórios ao percentual médio de mercado divulgado pelo Banco Central na data da contratação.

A decisão declarou ainda a nulidade da cobrança da tarifa de avaliação, da taxa de administração contratual e da imposição de seguro vinculado exclusivamente à seguradora do mesmo grupo econômico da instituição financeira — conduta enquadrada e condenada como prática de venda casada.

Vícios no procedimento extrajudicial e juros acima do mercado

Ao fundamentar a sentença, o magistrado observou que a instituição financeira descumpriu os requisitos legais obrigatórios para a correta constituição em mora dos devedores. O ponto central destacado foi a utilização exclusiva de publicação em diário eletrônico registral para a intimação por edital — procedimento considerado incompatível com a exigência legal de publicação em jornal de grande circulação.

A decisão apontou também inconsistências nos valores apresentados pelo banco para a purgação da mora, o que cerceou o direito de defesa dos consumidores e eivou de vício insanável todos os atos subsequentes do leilão extrajudicial.

No tocante às cláusulas financeiras, a perícia e o exame documental comprovaram que a taxa efetiva de juros cobrada superava a média praticada pelo mercado à época do pacto. Diante da ilegalidade, a Justiça determinou a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente e o recálculo integral do financiamento, abatendo os montantes pagos a maior diretamente no saldo devedor restante.

Dupla vitória no mesmo processo

Para o advogado Felipe Wolut, sócio do Naide Wolut Advogados, a sentença demonstra que o exame judicial pode alcançar tanto a higidez formal do procedimento de execução quanto a legalidade das cláusulas de fundo do contrato.

"Trata-se de uma decisão de grande relevância porque, no mesmo processo, a Justiça reconheceu irregularidades tanto no procedimento que levou o imóvel a leilão quanto no próprio contrato de financiamento. Não é comum que uma única sentença reúna essas duas frentes de análise, anulando o leilão e, ao mesmo tempo, determinando a revisão dos juros e das cobranças abusivas. Esse resultado evidencia que, quando há um trabalho técnico e aprofundado, é possível demonstrar diferentes ilegalidades e assegurar a proteção dos direitos do consumidor", destaca Felipe Wolut.

Especialistas do direito imobiliário e bancário ressaltam que o entendimento do TJGO reforça o dever de estrito cumprimento das formalidades legais pelas instituições financeiras durante a consolidação da propriedade, sob pena de invalidar leilões e readequar todo o equilíbrio financeiro da operação.